Un gran número de propietarios tienen tasas hipotecarias que son demasiado buenas para dejarlas pasar.

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Algo profundamente inusual ha sucedido en el mercado inmobiliario estadounidense en los últimos dos años: las tasas hipotecarias han aumentado a alrededor del 7%.

Tasas tan elevadas no son, en sí mismas, históricamente notables. El problema es que la familia estadounidense promedio con una hipoteca tiene una tasa fija que es hasta tres puntos más baja.

La brecha que se ha abierto entre estas dos líneas ha creado un efecto de estancamiento a nivel nacional –paralizando a las personas en hogares que tal vez quieran abandonar– en una escala no vista en décadas. Para los propietarios de viviendas que no planean mudarse pronto, las bajas tarifas logradas durante la pandemia los beneficiarán en los años venideros. Pero para muchos otros, estas tasas se han convertido en una complicación, trastornando las decisiones tanto de las familias como del mercado inmobiliario en su conjunto.

De hecho, según una nueva investigación realizada por economistas de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, este efecto de bloqueo es responsable de alrededor de 1,3 millones menos de ventas de viviendas en Estados Unidos durante los aumentos de tasas desde la primavera de 2022 hasta finales de 2023, una cifra sorprendente en un año. nación donde se venden alrededor de cinco millones de viviendas cada año en tiempos más normales, la mayoría a personas que ya las poseen.

Estas familias desamparadas no se han mudado en busca de mejores empleos o salarios más altos, y no han podido reducir su tamaño ni adquirir más espacio. Tampoco abrieron casas a nuevos compradores. Y esto hizo subir los precios y paralizó el mercado.

Otra forma de decir cuán inusual es esta dinámica: entre 1998 y 2020, nunca hubo un momento en que más del 40% de los titulares de hipotecas estadounidenses tuvieran tasas fijadas más de un punto porcentual por debajo del mercado. A finales de 2023, como muestra el siguiente gráfico, aproximadamente el 70% de todos los titulares de hipotecas tenían tasas superiores Tres puntos porcentuales por debajo de lo que les ofrecería el mercado si intentaran obtener un nuevo préstamo.

De todas las historias que cuenta esta imagen, la más importante que captura es un congelamiento del mercado inmobiliario que también podría alimentar una frustración más amplia con la economía.

Para mostrar cómo llegamos aquí, consideremos la distribución de las tasas que tienen todos los propietarios estadounidenses con hipotecas de tasa fija, retrocediendo en el tiempo.

A finales de los años 1990 y principios de los años 2000, al comienzo del período cubierto por el análisis de la FHFA, la mayoría de los propietarios tenían tasas entre aproximadamente el 7 y el 9 por ciento. Luego, las tasas colapsaron en la recesión de las puntocom y cayeron aún más a medida que salimos de la Gran Recesión. Muchos propietarios también han refinanciado a lo largo del camino.

Luego, al comienzo de la pandemia, las tasas alcanzaron mínimos históricos, ofreciendo a muchas familias oportunidades por debajo del 3%.

Durante gran parte de este período de tasas generalmente decrecientes y refinanciamiento regular, la mayoría de los propietarios mantuvieron tasas que no eran tan diferentes (dentro de un solo punto porcentual aproximadamente) de las que podrían obtener con un nuevo préstamo. Si la tasa hipotecaria era más alta que la del mercado, esto hacía que mudarse o refinanciar fuera relativamente sencillo. Si tenía un valor más bajo, la diferencia rara vez era lo suficientemente grande como para disuadir a las personas de mudarse de casa.

Pero la situación ha cambiado significativamente en los últimos dos años a medida que la Reserva Federal ha luchado contra la inflación y han aumentado las tasas de interés de todo tipo de préstamos.

Puede parecer extraño sugerir que ahora existe un problema con tanta gente que consigue grandes ofertas inmobiliarias durante la pandemia. El problema surge porque las tasas han aumentado tan alto y rápidamente desde los mínimos de la pandemia. Al parecer de la noche a la mañana, la mayoría de los propietarios estadounidenses con hipotecas se encontraron en una situación en la que ahora podría parecer financieramente absurdo vender su casa.

«Se podría pensar en su tasa bloqueada como un activo de su propiedad», dijo Julia Fonseca, profesora de la Universidad de Illinois en Urbana-Champaign.

Y en este período ese activo nunca ha valido tanto como ahora.

El profesor Fonseca estima que las tasas fijas valen alrededor de 50.000 dólares para el titular promedio de una hipoteca. Esa es aproximadamente la cantidad adicional que la gente tendría que gastar si cambiaran los pagos restantes de sus hipotecas actuales por pagos más altos a las tasas actuales.

En otras palabras, los investigadores de la FHFA estiman que esta diferencia valía alrededor de $511 por mes para el titular promedio de una hipoteca a fines de 2023. Eso es suficiente para influir en las decisiones tomadas por las familias y enviar ondas de choque a través del mercado inmobiliario.

«Estas son familias reales que no pueden optimizar su vivienda», dijo Jonah Coste, economista de la FHFA que trabajó en la investigación.

Los efectos dominó ya son evidentes en otras investigaciones. Los economistas Jack Liebersohn y Jesse Rothstein encuentran que las tasas de movilidad de los propietarios de viviendas con hipotecas cayeron en 2022 y 2023, durante un período en el que no hubo caídas comparables en la movilidad de los propietarios de viviendas. sin hipotecas o para inquilinos.

El profesor Fonseca y Lu Liu de la Universidad de Pensilvania también encuentran que es menos probable que más propietarios confinados en sus hogares se muden a áreas cercanas con un alto crecimiento salarial. Esto sugiere cómo las irregularidades del mercado inmobiliario pueden crear problemas en el mercado laboral, impidiendo en última instancia que las empresas contraten a los trabajadores adecuados o impidiendo que los salarios sigan aumentando.

Esto no se debe simplemente al nivel de las altas tasas actuales, sino a la secuencia particular de eventos que nos trajeron hasta aquí.

«Nunca habíamos tenido algo así en los últimos cuatro años», afirmó el profesor Rothstein.

Algunos de estos efectos pueden parecer similares a los años posteriores a la crisis inmobiliaria de 2008, cuando un problema diferente (las hipotecas sumergidas) atrapó a muchas personas en hogares que querían abandonar. Pero el desafío de hoy podría ser más duradero. Esto se debe a que las tasas hipotecarias a 30 años están fijadas durante, bueno, 30 años, y porque es poco probable que se vuelvan a ver tasas inferiores al 3% en el corto plazo.

El presidente Biden señaló lo inquietante que esto puede parecer a muchas personas. En su Estado de la Unión del mes pasado, se dirigió a cualquiera que se preocupe directamente por las tasas de interés. «Si la inflación sigue cayendo, las tasas hipotecarias también caerán», afirmó.

Pero mientras muchos estadounidenses esperan, propuso créditos fiscales temporales por valor de hasta 10.000 dólares para compradores por primera vez y propietarios de viviendas que les vendan. Para los compradores primerizos que hacen los cálculos psicológicamente complicados sobre las hipotecas de viviendas, la Casa Blanca señala que para una vivienda de precio medio, esto equivale a reducir las tasas en más de 1,5 puntos porcentuales durante dos años.

Sin embargo, para los propietarios de viviendas que hasta ahora no han estado dispuestos a vender, esa suma es mucho menor que los 50.000 dólares que las tasas fijas realmente valen para el titular típico de una hipoteca.

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